中原集团旗下的“壹社”学生公寓品牌近期正式推出其在香港的两个项目招租，提供了超过750个床位。这家在英美学生宿舍市场深耕十年的企业，自2024年进军香港市场后，于不到两年内已投入逾20亿港元。
这一投资热潮的背后，是巨大的市场潜力。高力国际在2025年的一份报告中预测，到2028年，香港学生宿舍的缺口将达到12万个。据不完全统计，包括香港本地、内地以及国际资本在内的各类投资者，在近三到五年间已向香港学生宿舍市场注入近百亿资金。
面对接近6%的年化回报率，各类资本有望继续加大投入。众多现有酒店物业因此成为被收购和改造的重要目标。然而，中国内地学生宿舍是否能实现市场化运营，以及传统酒店投资者应如何参与这场投资浪潮，仍有待观察。
中原投资的“壹社”品牌推出了西半山一步居和九龙城一汇居·启德1期两个项目，月租金分别从约1.35万港元和6128港元起。西半山的项目源于去年8月，中原投资斥资3.35亿港元收购香港基督教女青年会旗下住宅大厦并改建而成。
与此同时，市场消息指，招商局集团正洽购香港仔南寓酒店，涉及约9.5亿港元，平均每房价值约200万港元。有分析认为，招商局集团近年开始布局学生宿舍市场，此次收购也可能用于改建学生宿舍。
中原集团作为香港本土的房地产代理巨头，在2024年正式进军香港学生宿舍市场后，动作频频。2024年9月，中原投资以1.8亿港元收购尖沙咀珀荟酒店，并改造为提供约121个床位的学生公寓。2025年3月，又斥资15亿港元收购九龙富豪东方酒店，计划累计投资20亿港元将其改造为学生公寓。
另一家香港本土资本宏安地产，于去年7月与美国私募基金安祖高顿共同以4.35亿港元购入旺角一家酒店，预计同样将用于学生公寓项目。此前，两者还共同斥资20亿港元改造九龙贝尔特酒店为学生公寓，命名为“日新舍”。
中国内地的国央企也积极参与。招商局商业房托基金去年底以2.06亿港元收购一酒店物业，计划将其改造为拥有85个床位的学生公寓，主要面向国际学生。华润集团旗下的华润隆地则在2025年底以9.5亿港元接手位于青山公路葵涌段的一间酒店，并计划改建为可提供超千个宿位的学生宿舍。
粗略计算，上述项目的投资金额已超过70亿港元。投资香港学生宿舍并非易事，香港寸土寸金，任何一个物业项目的投资额均高达数亿元，使得该领域成为大型开发商和国际基金的主战场。
香港的存量酒店成为转型学生宿舍的重要载体，几乎所有新项目都来自于现有酒店的改造。高力国际指出，截至2026年2月，市场共录得21宗酒店及整幢住宅成交，接近2020年至2024年第三季度的总和。酒店本身拥有的完善房间间隔、独立卫浴和消防设施，能大幅缩短改建时间和成本，利于投资者快速进入市场以抓住租赁旺季。
尽管香港与内地在学生宿舍政策上存在差异，但这种趋势或许能为内地存量酒店资产的转型提供一些启示。
香港学生宿舍市场为何如此受追捧？相较于内地高校普遍提供宿舍，香港高校的宿舍供应率普遍偏低。据“Student Living EduVation”公司在赴美上市招股书中披露，2024/25学年，香港八所主要大学的平均学生床位比为2.55:1，超过62500名学生无法获得校内住宿。
香港学生公寓租赁市场正经历快速扩张，预计总规模将从2020年的4.8亿港元增长至2030年的57亿港元，复合年增长率接近24%。
数据显示，香港大学2025/26学年在校生达45303人，而宿位仅约7800个，覆盖率仅17.2%。全港八大院校合计宿位约4.2万至4.4万个，面对超19.2万全日制学生，整体覆盖率仅约23%，平均3.4名学生竞争1个宿位，供需严重失衡。
高力国际在2025年9月指出，全港政府资助及自资院校连同私人市场，合计仅提供4.8万个学生宿舍床位，对比2024/25年非本地生及本地专上学生人数，缺口已超过9万个，预计到2028年将扩大至12万个。
学生数量持续增长也加剧了这一趋势。自2024/25学年起，香港政府资助院校非本地学生招生上限已从本地学额的20%提升至40%，并计划于2026/27学年进一步提高至50%。中原投资预测，2027/28学年香港前五所大学的非本地生人数将增至6.78万人，增幅超过35%。
巨大的存量缺口与持续增长的学生数量，使得香港学生宿舍市场成为极具投资价值的领域。中原投资将2024年3月的供应目标从3000个床位提升至6000个。
全球范围内，ZionMarketResearch预测，全球定制学生住宿市场（PBSA）将从2024年的112.2亿美元增至2034年的319.7亿美元，年复合增长率约11.04%，显示出学生公寓作为全球性资产类别的快速扩张潜力。
投资回报方面，莱坊于去年11月发布的报告显示，香港学生住宿的市场回报率为4.5%至5%，高于传统甲级写字楼（3.7%）及中小型住宅（3.2%和3.6%）。中原投资管理有限公司（开曼）总裁叶明慧表示，期望学生公寓回报率能达到5厘以上，回报期预计为5至6年，与英美地区相当。她指出，团队通常会先购入物业，用一年时间进行翻新改造，随后分拆房间出租，并在大约五年后出售物业，以实现资本化回报。
然而，内地学生宿舍的市场化运营仍面临挑战。当前内地学生宿舍供给的外部市场化补充，主要是为缓解高校扩招带来的阶段性宿舍不足，这与香港的本质不同。内地学生宿舍的潜力体现在两方面：一是学生外溢需求。尽管高校扩招已久，但宿舍不足问题依然存在，如辽宁省高校宿舍缺口率高达18.59%，部分大学宿舍缺口达数十万平方米。二是宿舍条件面临改善需求，传统八人间正逐步取消，向四人间、两人间等更高标准转变。
然而，缺口不等于市场。内地学生宿舍尚未形成市场化运营的习惯。大学宿舍不足时，首先考虑的是扩建或购买宿舍。2024年初发布的《国家发展改革委等部门关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》鼓励高校通过购买、租赁人才公寓、商住楼等社会用房补充宿舍资源。但实践中，多由地方国资企业参与，鲜有存量酒店物业介入。此外，内地高校住宿具有普惠性和公共属性，投资回报率仍待商榷，现有入住学生的支付能力可能难以支撑高昂的改造成本。
尽管如此，专业的学生公寓运营商仍有望通过与高校合作，切分一部分市场蛋糕。但对于普通酒店投资者而言，深度介入内地学生宿舍市场的机会仍非常渺茫。