万科一年一度的股东大会在深圳大梅沙万科中心如期举行，这座拥有十七年历史、以绿色环保理念著称的“漂浮地平线”，承载着万科过往的辉煌。尽管万科红色标识依旧矗立在大门之上，却已略显岁月痕迹，而曾缔造这座建筑的王石、郁亮等标志性人物，如今已不见踪影。
本次股东大会的议程并无新奇之处，各方关注的核心依然是万科如何有效化解债务困境，以及其经营状况何时能触底反弹。深铁为万科提供的25亿元借款，以及H股发行的一般性授权议案，均毫无悬念地获得通过。
令人瞩目的是，出席会议的管理层中，除了首席财务官韩慧华是万科的资深员工外，其余成员均是来自深铁或深圳国资背景的面孔。去年十月上任的董事长黄力平，以及执行副总裁李刚、李锋、华翠和董秘田钧，都具有深铁或深圳国资系的背景。这家素以混合所有制和职业经理人制度著称的企业，如今已彻底“脱胎换骨”，实质上转变为国企治理模式。前总裁郁亮在去年股东会的出席，已成为一段历史的绝唱。
新的领导团队传递出的信息明确指出，深铁和深圳市国资委仍在积极展开对万科的救援行动。管理层披露，2026年下半年，公司面临合计101.2亿元的公开债券到期压力，兑付挑战依然严峻。针对即将于6月至7月集中到期的四只公开债券，公司正积极推进展期事宜。此前，万科已成功偿付332亿元公开债券，并对六只公开债券实施了展期。
除了债务展期，万科也在积极处置资产以回笼资金。例如，五月初已将食品业务环山集团以37亿元的底价公开挂牌，教育业务也纳入了转让计划。此外，万科持有的普洛斯21.4%的股份，该公司正筹备在港股上市，估值预计在200至300亿美元之间，届时万科所持股份价值有望达到约400亿元。随着广信资产包等历史遗留问题和股权难题逐步解决，公司在抵押和质押融资方面仍有施展空间。公司还计划推动长租公寓、商业地产等经营性业务的资产证券化，例如利用REITs和Pre-REITs等金融工具。
目前来看，万科并未提出债转股方案，深铁也无意稀释自身股权。在经营层面，公司依然面临巨大挑战，今年的首要任务是尽力减亏或将亏损降至最低。盘活存量资源、有序退出闲置土地以及重塑投资机制，都是管理层当前努力的方向。尽管房地产销售市场仍旧低迷，但万科手中可用的牌并不少。
在巨额亏损的背景下召开股东会，仍有近百名投资者亲临现场，显示出市场对这家昔日地产龙头的高度关注。万科A股价从高峰时期的四十多元跌至如今的三元多，堪称二十年来的“地板价”。然而，大部分受困股东表现出冷静乃至乐观的心态，这是一种“困境反转”的博弈思维，他们押注的是在国资背景下万科的生存和发展潜力。恰逢当日发布的城市更新文件，为房地产板块注入了一针强心剂，万科股价在盘中触及涨停，最终收涨7.25%。有机构预测，未来五年城市更新计划将带来超过十万亿的房地产相关投资，这对于万科这类行业龙头而言，无疑是继城市化和棚改之后的第三次历史性发展机遇，也成为许多长期股东坚守并寄予厚望的重要原因。
现场的一个深切体会是，认知差异和信息茧房普遍存在。当人工智能领域吸引了市场绝大部分资金，当二级市场已开始讨论腾讯和阿里是否已显疲态之际，仍有一部分人坚守房地产市场，期待其触底反弹的机会。
万科曾是中国A股的超级大牛股，其辉煌与中国经济的高速增长和城市化进程的极速推进紧密相连。上市三十五年以来，万科连续三十三年实现盈利，累计实现归母净利润超过3200亿元，分红总额逾1000亿元，股价年化收益率最高时曾达到30%。然而，在过去十年间，中国的产业风口已从房地产转向新能源汽车，再到如今的AI，完成了两轮更迭。即便是新能源领域，也早已不再是市场的绝对宠儿，更遑论房地产行业。
巴菲特早已清仓比亚迪，蔚来、小鹏、理想等造车新势力也纷纷探讨“物理AI”和“原生AI”。当前市场焦点主要围绕AI展开，大模型、光模块、芯片存储、机器人等领域备受关注。据预计，即将上市的长鑫科技市值将达到2万亿元，而智谱上市仅数月市值已达6500亿元。这些成就是房地产公司耗费数十年都未能企及的。作为地产龙头，万科市值最高时也仅有4600多亿元；目前内地房地产市值最高的华润置地，市值也仅为2100亿元。市场并不缺乏资金，但这些资金不再青睐房地产。
正如中国居民存款余额已高达171.65万亿元，持续刷新历史新高，但人们购房意愿低迷。市场愿意投资AI是基于对其未来的预期，而对房地产的未来缺乏信心，因此不愿投入。这才是房地产行业面临的最本质问题。
5月29日，粤港澳大湾区车展拉开帷幕，上午，蔚来汽车创始人李斌现身宣传，被人群簇拥，他此前刚发布了备受瞩目的新车ES9，风头正劲。下午，万科股东会召开，现场气氛凝重，管理层坦言压力巨大。而这家公司曾经叱咤风云的人物，早已退居幕后。这无关能力优劣，仅是周期和风口更迭的必然。
在过去两年中，万科累计亏损超过1300亿元，其中大部分是资产减值，这对应着中国房地产市场长达六年的持续调整和房价的不断下跌。新能源汽车行业的先驱蔚来，创立十一年来一直处于亏损状态，累计亏损额也高达上千亿元，无人能预测其何时才能实现真正盈利；小鹏、理想、零跑等其他造车新势力亦是如此。目前，新能源汽车公司中能实现稳定盈利的，仅有比亚迪一家。而目前尚无一家AI大模型公司宣告盈利，它们甚至尚未找到稳定的商业模式，但投资者却已投入巨额资金。无论是前期烧钱还是后期亏损，本质区别仅在于周期和行业差异，最终，能多次穿越经济周期的企业，方显强者本色。
那么，房地产行业还有未来吗？答案是肯定的。即便在当下，其市场规模仍有七八万亿元，若城市更新政策全面落地实施，规模只会进一步扩大。自2004年陷入危机以来，深铁已投入335亿元真金白银救助万科，深圳国资亦在押注房地产市场的企稳回暖。押注万科，某种程度上就是押注中国房地产。然而，房地产行业也难以重回昔日的黄金时代。未来的房地产，将更多地通过运营来创造价值，那些能在运营上实现营收和利润的公司，将获得更高的估值。成功存活的万科，其万物云、长租公寓、印力商业、万纬物流等经营性业务，将是公司未来的重要支撑。
傍晚时分，股东们陆续离开大梅沙。十七年前，美国建筑大师史蒂文·霍尔为万科设计并建造了这座充满先锋与活力的总部大楼。十七年后，万科总部已迁离大梅沙数年，仅股东大会在此召开，短暂喧嚣之后，这里便再度陷入沉寂与落寞。而那些曾信奉“建筑赞美生命”的人，早已淡出公众视野。